Начисление арендных платежей

Начисление арендных платежей

В связи с тем, что эксплуатация арендатором арендованного имущества в соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ осуществляется на возмездной основе, то за его использование арендатор обязан начислять в пользу арендодателя арендную плату. Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении платы за пользование арендованным имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды, отсутствие которого может повлечь признание договора незаключенным. В то же время отсутствие в арендном договоре положения о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы аналогичных последствий повлечь не может. Поскольку п. 1 ст. 614 ГК РФ указывает, что в этом случае стороны установили такой порядок, условия и сроки внесения арендной платы, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

ГК РФ ввел новую меру оперативного воздействия на арендатора, который выполняет добросовестно свои обязанности по внесению платы за аренду. Так, п. 5 ст. 614 ГК РФ предусматривает, что при существенном нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок, но не более чем за два последующих срока подряд.

Арендная плата может устанавливаться как за все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.

В соответствии с п. 2 ст. 614 предусматриваются следующие виды арендной платы.

  • • определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно;
  • • установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества, продукции, прибыли или доходов;
  • • предоставление арендатором определенных услуг;
  • • передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • • возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

При этом в ГК РФ указывается, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных видов арендной оплаты или предложить другие виды оплаты аренды. Иными словами, приведенные виды оплаты не являются исчерпывающими, допускается не только их сочетание, но и применение иных, не предусмотренных ГК РФ видов осуществления арендной платы. Это положение крайне важно арендаторам, поскольку, исходя из своих практических и финансовых возможностей, они могут выбрать для себя и предложить арендодателю приемлемые для сторон виды арендной платы.

В настоящее время наиболее широкое применение в практике имеет арендная плата, устанавливаемая в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Предприятия-арендодатели сталкиваются с проблемой установления арендной платы, расчета ее величины. Им зачастую трудно определить, какие затраты включать в арендную цену

При расчете арендной платы за оборудование, машины предлагается цену определять за единицу имущества, а при аренде зданий, сооружений — за 1 м2 производственной площади. Для расчета размера арендной цены предприятия подготавливают калькуляции, где статьи калькуляций определяются предприятием самостоятельно в зависимости от его особенностей, специфики и условий производства.

Рекомендуются следующие статьи расходов при калькулировании затрат для формирования арендной платы при аренде производственных площадей:

  • 1. Коммунальные расходы по содержанию производственных площадей (отопление, освещение, водоснабжение, канализация, телефонизация и т.п.).
  • 2. Стоимость предметов и средств ухода за помещением (веники, ведра, мастика, известь и пр.).
  • 3. Стоимость используемой электроэнергии на технологические цели (подъемники, лифты, различное оборудование и станки, торговые аппараты, вычислительная техника, компьютеры, кассовые машины и т.п.).
  • 4. Расходы по содержанию и ремонту сигнализации, если она установлена на предприятии и арендуемых площадях.
  • 5. Расходы по содержанию противопожарных мероприятий, осуществляемых самим предприятием, и выполнению им сторожевых функций.
  • 6. Плата сторонним организациям за пожарную и сторожевую охрану.
  • 7. Расходы на обслуживание подъемно-транспортных механизмов и другого оборудования сторонними организациями (лифты, подъемники И Т.П.).
  • 8. Затраты на технику безопасности, осуществляемые предприятием.
  • 9. Налог на имущество (недвижимость).
  • 10. Плата за аренду земли.
  • 11. Сумма налоговых платежей (НДС, на прибыль) определяется в зависимости от принятого на предприятии метода учета арендной платы: как выручка от основной (уставной) деятельности или как внереализационный доход.
  • 12. Накладные расходы предприятия-арендодателя.
  • 13. Рентабельность предприятия.

Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть определяется исходя из принятой учетной политики предприятия, переменная — из затрат на техническое обслуживание арендных площадей. Основанием для включения в арендную плату расходов на эксплуатационное обслуживание является смета затрат по предоставляемым услугам, акт приемки-сдачи работ и счет на фактически произведенные расходы.

Одним из актуальнейших вопросов при аренде площадей является обеспечение арендатора коммунальными услугами, учет и списание этих затрат. В соответствии со ст. 539—547 ГК РФ договор на обеспечение электроснабжением, теплом, газом, водой, нефтью и т.п. заключается между арендодателем и организацией, снабжающей ресурсами, при соблюдении следующих условий:

оплата потребленных ресурсов производителя по фактически документально подтвержденным данным;

абонент может передавать полученные им средства через имеющиеся каналы сбыта (электросеть, трубопроводы и т.п.) другому лицу (субаренда), но только с согласия организации, снабжающей предприятие ресурсами. Если на предоставление коммунальных услуг не получено согласия непосредственного производителя (поставщика) этих услуг, то договор аренды может быть признан недействительным. Аналогичные требования распространяются и на услуги местных телефонных сетей.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы по содержанию арендованного имущества должен нести арендатор, если иное не предусмотрено договором аренды. На практике возможны два варианта оформления договорных отношений:

  • • расходы за коммунальные услуги несет арендодатель, и их сумма входит в состав арендной платы;
  • • арендатор самостоятельно оплачивает эти услуги, заключив договоры с соответствующими организациями, обеспечивающими предприятие ресурсами.

В зависимости от принятого способа учета коммунальных услуг меняется величина арендной платы.

Если в арендную плату включаются коммунальные услуги, то цена может быть рассчитана следующим образом:

  • • исходя из фактически заявленных арендатором сведений о потреблении электроэнергии, тепловой энергии, воды на производственные и хозяйственные нужды. Эти расходы определяются расчетным путем с учетом показателей приборов;
  • • пропорционально размеру арендуемых площадей;
  • • другим достоверным способом, закрепленным в договоре.

Если размер арендной платы определяется без учета стоимости

коммунальных услуг, то арендатор сам заключает договоры на оказание таких услуг с соответствующими организациями, обеспечивающими предприятие ресурсами, и оплачивает стоимость этих услуг,

согласно заключенным договорам. Оплата должна производиться за фактически потребленные ресурсы в соответствии с данными учета.

При этом следует знать, что договор на энергоснабжение заключается с абонентом только при наличии у него энергопринимающего устройства, отвечающего установленным техническим требованиям, технике безопасности, санитарным условиям, присоединенного к сетям организации, снабжающей предприятие энергией.

Постановление Правительства Российской Федерации от 12.02.1997 № 167 в п. 17 «Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации» подтвердило возможность сдачи в субаренду приема сточных вод и т.п., но только с согласия водопроводно-канализационного хозяйства. И тогда все эти затраты списываются на текущие издержки производства.

В соответствии с письмом МНС РФ от 21.05.1999 № 02-5-11/162 расходы организации арендатора по оплате коммунальных платежей как непосредственно связанные с производством и реализацией продукции, т.е. с основной производственной деятельностью, подлежат включению в себестоимость продукции (работ, услуг), независимо от вида деятельности организации-арендодателя или организации, снабжающей предприятие ресурсами, и условий договора аренды.

Для отнесения расходов по всем видам коммунальных услуг на издержки производства необходимы следующие первичные документы:

  • • договор аренды;
  • • договор с организацией, обеспечивающей предприятие ресурсами (оператором), на предоставление коммунальных услуг;
  • • счета на сумму арендной платы и коммунальных услуг, выставленные арендодателем (или оператором), а в отдельных случаях — и акты сдачи-приемки выполненных услуг, например, при предоставлении телефонных номеров;
  • • счета-фактуры, выставленные арендатором или оператором по представленным предприятию услугам. Для того чтобы арендатору отнести затраты по коммунальным услугам на себестоимость, необходимо иметь счета за оказанные услуги, выставленные оператором, а до этого между ними должен быть заключен договор. Кроме этого, в счете, выставленном арендатору, должна быть выделена сумма НДС (ст. 169 НК РФ) по оказанным услугам, что дает право арендатору принять НДС к зачету перед бюджетом. Если такого счета от оператора нет или же он выставлен на имя

арендодателя, то у арендатора нет оснований относить затраты по коммунальным услугам на себестоимость, так как у него фактически отсутствует объект бухгалтерского учета.

Арендатору разумно учитывать коммунальные платежи в составе арендной платы, списывать их в затраты. Но в договоре аренды необходимо предусмотреть возможность уточнения арендной платы с учетом производимых арендодателем расходов.

Весьма актуальным для регулирования арендных отношений является вопрос о пересмотре размера арендной платы. Так, п. 3 ст. 614 ГК РФ предусматривает, что изменения размера арендной платы может производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом по требованию арендатора размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу не от него зависящих обстоятельств, за которые он не несет ответственности, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или его состояние (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Таким образом, произвольное и частое изменение арендных платежей законодательством не предусмотрено, поэтому корректировка размера арендной платы может производиться только по взаимному согласию арендодателя и арендатора.

Договором аренды могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В «Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой»1 рекомендовано исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.

Далее в «Обзоре» в части оплаты по договору аренды отмечается следующее:

  • • если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию:
  • • арендодатель, который не исполнил обязательства по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или в иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (предмета договора);
  • • арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение;
  • • арендодатель не вправе требовать от арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приема арендованного имущества;

Письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66.

• взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном договором. Арендодателям и арендаторам необходимо учитывать, что местные органы власти могут вводить особенности расчета арендной платы. Кроме этого, организациям малого бизнеса предоставлено право сдавать в субаренду не более 20% арендуемых площадей.



Источник: studref.com


Добавить комментарий